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工业地产迎来发展契机 布局黄石城市新区

2015-01-26 14:21:09 本站原创 作者:本站编辑

工业地产面临企业市场与政府市场的双重需求,未来空间极为广阔,目前处于快速发展期,根本谈不上所谓的行业泡沫。”《中国产业地产绿皮书》出品人、南丰智库CORC首席顾问刘凯曾表示,行业发展进入快车道,对众多企业来说已经时不我待。

  工业地产布局黄石城市新区

  很多人可能对工业地产的概念比较陌生,但是记者从黄石国土交易中心拿到的数据显示,2014年度黄石市本级土地成交中,工业用地成交比例为81.97%。

  那么,如此庞大的工业地产项目在哪里?从工业地产的区域布局上看,目前黄石的工业地产项目主要集中在黄金山工业新区、西塞山、江北等片区。“对于工业地产项目,拿地是关键。不少开发项目动辄拿地1000亩,也只有城市新区才能够提供如此广阔的发展空间。”华中健康科技产业城策划负责人李伟提醒道。

  黄石光谷联合科技城研究员秦大明同样表示,黄金山工业新区黄石龙头企业在此聚集,产业基础相对较好,工业地产开发商的拿地意愿也比较强烈。黄金山工业新区是《黄石市城市总体规划》确定的城市副中心,起步人口规模20万人,用地规模为18.96平方公里。

  江北一带土地成片,地价水平相对偏低,大规模拿地的企业数量不断增多,开发企业也主要是以土地招商为主。随着《滨江新区》规划的进一步落实以及国家沿江经济带战略的提出,江北一带无疑是一处价值洼地。

  黄石(西塞山)滨江新区,立足鄂东与大武汉,接轨大中三角,将建设成为集“产业、商贸、商务、教育科研、行政办公”为一体的综合性新城区,与国家级黄金山开发区并驾齐驱。

  为鄂东特大城市拉开骨架

  工业地产的出现无疑跟黄石特大城市布局的拉开密切相关。按照城市发展的规律,当一个城市发展到一定阶段,向外扩张的步伐逐步减缓,城市内部更新的重要性就会不断加强。“城市更新的功效体现在两个方面,一是解决城市早期发展地区基础设施匮乏的问题,二是随着城市产业升级与功能转变,城市内部的土地需要进行功能结构的重新调整。”秦大明说。

  记者调查了解到,近年来,黄石的城市更新主要表现为“退二进三”(指调整城市市区用地结构,减少工业企业用地比重,提高服务业用地比重,从而不断优化经济结构、提升城市品位的过程)、“旧城改造”以及“城中村”改造。

  工业地产其实为城市更新、扩张提供了另一种路径。长江教育装备城营销总监刘丽丹表示,不少区域先有住宅,然后逐步人口聚集,无法解决居住者工作、生活配套需求。产业地产是先有产业,形成产业聚集,然后形成以产业工人为主要消费群体的零星商业、住宅,有利于吸引大量人口聚集。从这个角度看,好的地段不会一直由生产性企业占据,团城山生产性企业搬迁将是必然的趋势。

  房地产企业转型工业地产

  从整个工业地产发展的脉络看,工业地产可以粗略划分为三级市场:一级市场以土地招商为主,这是工业地产的初级阶段。开发商将土地平整完成后交付企业使用,或者由开发商为企业代建厂房。这样做的不足之处是规划比较混乱,整个园区管理权并不在开发商手里。二级市场重点解决了上述问题,开发商自建自售,无论是园区整体规划还是配套建设,都有一套科学、完善的体系,园区的产业聚集作用明显。三级市场则主要侧重于园区二手房交易。

  目前,黄石的工业地产主要集中在一级市场。为适应发展的需要,工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要,不少房地产企业也转型走工业地产投资路线。

  秦大明指出,“许多房产投资商甚至从来没接触过工业地产行业,就借助自己的经济实力及人脉关系匆匆做起了工业地产的投资开发。这无疑给项目的开发和后期的招商运作带来了不可预知的风险和难题。”

  工业地产项目定位应与当地及周边地区的产业链紧密结合,不宜过高或过低,而应选取有前景的产业,引进产业链附加值较高的部分,定位清晰才能更长远地发展。


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