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《2015年第二季度全国工业用地报告》

2015-09-18 14:33:58 本站原创 作者:本站编辑

 2015年二季度, GDP维持在7%的增速,经济企稳筑底的态势可见。从宏观经济形势变化和政策导向来看,未来注重高效、高端产业发展的态度更加明朗,加之房地产行业的调整加速,将为产业地产的发展创造良好的条件。

  二季度,工业经济结构继续调整,产业结构调整产生的经济放缓不可避免,但随着主要行业领域改革深化,不同的行业走势分化加剧,创新驱动经济发展的趋势性有所加强。

  传统制造行业从东部地区退出和转移,迁入中西部地区,一方面,从长远来看,中西部地区地价仍处于缓慢上涨期,随着工业最低价标准的修订提高,未来中西部地区价格将有明显提高,因此,当前是在中西部地区投资建厂的重要窗口期;另一方面,中西部地区的政策优惠更加明显,包括产业企业落户、劳动力工资水平和劳动力充裕度,较东部地区相比均有一定的竞争优势。应明确产业类型,选择合适的地区,在工业用地最低价标准修订方案出台之前积极入市。

  下半年对“互联网+”“中国制造2025”会出台更多相关解读和政策,智能制造将成为行业发展热点,对于高端制造业、国家重点高效产业,土地政策将进一步支持,在高效产业用地的基础上创建智能制造生态圈将成为未来高端信息化高效产业园区发展方向。

  二线城市成交楼面地价出现了回升,二、三季度作为二线城市工业用地拿地的重要窗口期,整体来看,上涨将有所持续。

  目 录

  一、2015年第二季度宏观经济、产业政策情况回顾

  二、2015年第三季度宏观经济和工业产业用地市场展望

  三、工业用地市场供应与成交分析

  (一) 全国工业用地供应分析

  (二)全国工业用地交易分析

  (三)一线城市工业用地交易数据分析

  (四)二线城市工业用地交易分析

  (五)三、四线城市工业用地交易分析

  一、2015年第二季度宏观经济、产业政策情况回顾

  2015年二季度,GDP维持在7%的增速,经济企稳筑底的态势可见。上半年,投资增速基本处于下滑趋势直到6月份企稳,这与房地产市场交易量上升、基础建设投资力量加强等方面相关。6月份,规模以上工业增加值同比实际增长6.8%,比5月份增长0.7个百分点,连续三月呈小幅回升态势。1-6月份,全国固定资产投资同比增长11.4%,持平上月。6月份,社会消费品零售总额24280亿元,同比名义增长10.6%,较上月微升0.5个百分点。各项经济指标均出现了小幅回升,加之二季度出现了流动性宽松政策变化,显示宏观经济水平整体向好态势有所加强。

  6月份PMI数据显示产成品和原材料库存有所回升,表明6月份工业增加值与企业补库存有一定关系。工业增长连续三个月小幅回升,固定投资累计增速、消费增速波动微升,前期稳增长政策传导作用显现。从房地产开发和销售情况来看,房地产行业繁荣周期己基本结束。中国宏观政策保持定力,现阶段中国经济发展最主要的任务是实现转型和升级,从宏观经济形势变化和政策导向来看,未来注重产业发展的态度更加明朗,加之房地产行业的调整加速,将为产业地产的发展创造良好的条件。

  6月份工业增加值同比超预期,周期行业有复苏迹象,但是经济数据的好转反映了前期一系列稳增长政策带来的积极作用,经济的增长依然较多依赖于传统经济增长点与基建投资托底。从企业生产经营活动指数来看,企业对未来生产经营比较谨慎。1-6月份固定资产投资同比增长14.4%,但6月份单个月的增速从上个月的9.92%提升至11.57%。分行业来看,6月份主要行业工业增加值同比增速均在回升,如基建行业、有色和黑色金属加工、汽车和计算机等行业工业增加值都在好转。不过,钢铁价格和煤炭价格仍在下降说明经济下行的压力仍在。分项数据来看,6月份基建投资和房地产投资增速提高。基建投资同比增速达到20.6%。不过制造业投资略有下降,同比增速回落至8.71%,主要是去年基数较高的缘故。显然,基建投资仍然是政府稳投资的主要手段。

  从企业景气情况来看,央行2015年第二季度调查显示,企业家信心指数为58.3%,较上季下降0.9个百分点,较去年同期下降6.6个百分点。银行家宏观经济信心指数为43.4%,较上季下降4.1个百分点。其中,59.5%的银行家认为当前宏观经济“偏冷”,较上季上升4.9个百分点。银行家对下一季度的宏观经济相对乐观。银行家宏观经济热度预期指数为26.8%,较对本季的判断提高5.5个百分点。企业经营景气指数为51.8%,较上季下降1.0个百分点,较去年同期下降3.6个百分点。其中,21.4%的企业家认为本季企业经营状况“较好”,60.7%认为“一般”,17.9%认为“较差”。盈利指数为52.8%,较上季上升1.8个百分点,较去年同期下降1.3个百分点。其中,33.2%的企业家认为较上季“增盈或减亏”,39.1%认为“盈亏不变”,27.7%认为“增亏或减盈”。二季度,工业经济结构继续调整,产业结构调整产生的经济放缓不可避免,但随着主要行业领域改革深化,不同的行业走势分化加剧,创新驱动经济发展的趋势性有所加强。

  图1 企业景气情况调查  (数据来源:中国人民银行)

  一季度,我们关注到广州市于发布了旨在统筹产业布局和升级、加强工业土地监管的《广州市提高工业用地利用效率试行办法》(下称《办法》)。该《办法》提出鼓励工业用地单位通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理等途径提高土地利用效率,并规定了各类工业用地的最低容积率。在监管方面,广州提出了和上海类似的工业用地全生命周期管理体系。通过工业用地利用效率的管理提高国家重点支持产业的发展,数据表明,今年前5个月,广东先进制造业和高技术制造业投资增长分别高达30.2%和42%,技术改造投资增长56%;此外,江苏、浙江的技术改造投资增长也都超过20%,显示东部沿海发达地区是高新技术产业的发展集聚地,而传统制造行业的退出和转移,无论对企业还是对中西部地区来说,都是有积极意义的。一方面,传统行业迁入中西部地区,表面上产生了一定的迁徙成本,但从长远来看,中西部地区地价仍处于缓慢上涨期,随着工业最低价标准的修订提高,未来中西部地区价格将有质的飞跃(重点支持省份除外),因此,当前是在中西部地区投资建厂的重要窗口期;另一方面,中西部地区的政策优惠更加明显,包括产业企业落户、劳动力工资水平和劳动力充裕度,较东部地区相比均有一定的竞争优势。因此,应明确产业类型,选择合适的地区,在工业用地最低价标准修订方案出台之前积极入市。

  5月份,安徽省出台《安徽省人民政府关于加快建设战略性新兴产业集聚发展基地的意见》。产业领域方面,为了拓宽各地产业发展思路,《意见》中没有明确界定产业领域,但要符合国家提升制造业竞争力的战略方向,具有广阔成长空间,能明显带动我省产业转型升级。同时,国家产业政策中明确的限制类、淘汰类以及产能严重过剩行业,禁止列入基地申报范围。产业基础方面,目标要求园区内已经形成较为完整的产业链和初具规模的产业集群,以及公共服务体系和基础设施。要依托现有园区,完善和提升现有园区功能和能级。产业投资基金方面,通过财政注资、引进社会资本把省高新技术产业基金规模扩大到200亿元以上,增强其对基地建设的支持能力。同时,鼓励市、园区设立产业基金,省高新技术产业基金通过参股子基金等方式予以支持,建立省市联手、合力推动基地建设的工作格局。安徽省作为承接长三角地区产业工业的重要阵地,相关政策的出台,对于未来大力发展产业地产有重要的导向性作用。

  关于工业地价的变化,仍然维持前期判断,工业用地的开发、利用和出让等方面的将进一步采取相关管制措施,工业、产业用地价格的政策性上涨在年内将有实质性进展。

  国土部数据显示,2015年第二季度,全国主要监测城市工业地价752元/平方米,环比增速有所上升,为0.80%,同比增长率为3.42%,较上一季度回落0.2个百分点。

  从三大重点区域看,长三角、珠三角、环渤海地区工业监测地价分别是 947元/平方米、1101元/平方米、727元/平方米,环比分别上涨,0.96%、2.60%、0.36%;同比分别上涨6.23%、9.25%、1.79%。

  组图1 三大重点区域工业地价季度变化示意图

  数据来源:中国城市地价动态监测网

  二、2015年第三季度宏观经济和工业产业用地市场展望

  2015年第三季度,经济企稳托底明显,相关政策措施也逐渐开始发挥作用,政策宽松将进一步加强。国企改革等多项稳增长、调结构、调动积极性的经济政策将实质推进。在一系列稳增长政策作用下,宏观经济增速有望在三季度或下半年企稳,未来宏观调控政策仍将保持偏宽松态势。但经济运行中仍存在不确定性。从工业行业来看,区域分化比较严重,煤炭、钢铁、水泥、平板玻璃等产能严重过剩的行业比较困难,产量和效益恐会继续下滑;东北、西北的部分省份资源型和结构偏重,经济运行比较困难一些;股市动荡将拖累经济发展,影响经济企稳信心。

  从工业产业来看,“互联网+”和“中国制造2025”政策环境将更加优化,智能制造成为工业企业转型的重要方向。政府和社会资本合作将成为智慧城市建设运维主要模式,智能制造将成为制造业发展热点,信息经济将迎来高速发展。

  制造业数字化、智能化是新一轮工业革命的核心特征,并将深刻影响制造业的生产模式和产业形态。智能手机、通信设备、汽车以及一些精密机械等制造业在数字化、智能化方向成为重要的政策支持产业。工业机器人、3D打印、工业传感器、无人飞机等智能产品和智能装备将日益普及,智能制造单元、智能车间、智能工厂等将逐步成为制造企业标配。 预计下半年,“互联网+”和“中国制造2025”相关解读将密集发布,PPP模式将成为智慧城市建设运维的主要选择,智能制造将成为行业发展热点,对于高端制造业、国家重点高效产业,土地政策将进一步支持,在高效产业用地的基础上创建智能制造生态圈将成为未来高端信息化高效产业园区发展方向。

  三、工业用地市场供应与成交分析

  本报告对全国42个样本城市工业用地交易数据进行采集及分析。为突出不同城市工业用地供应和成交的差异性,我们对42个样本城市划分了一线城市、二线城市和三、四线城市3类,如下表1所示,分类分析,提高数据的准确性和对市场的借鉴意义。

  表1 全国42个样本城市分类

级别

城市

一线城市(4个)

北京、上海、广州、深圳

二线城市

(17个)

天津、沈阳、大连、长春、济南、青岛、南京、杭州、宁波

郑州、重庆、武汉、成都、长沙、西安、厦门、海口

三、四线城市

(21个)

哈尔滨、石家庄、太原、呼和浩特、合肥、南昌、福州、贵阳、南宁

昆明、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、苏州、无锡、温州、汕头、东莞、中山、珠海

  资料来源:中国产业新区研究院

  (一)全国工业用地供应分析

  2015年第二季度,42个样本城市(市辖区,下同)总共供应工业用地1402宗,较上一季度减少162宗。供应面积4909公顷,较上一季度减少了1145公顷,主要城市的供应量明显减少。

  一线城市供应工业用地29宗,供应面积101公顷,较上一季度减少27.53%。其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地24宗,供应面积86公顷,环比减少37.39%,较大面积的工业用地均为协议出让;二线城市供应工业用地790宗,供应面积2924.48公顷,较上一季度分别减少13.19%和23%,其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地779宗,供应面积2900公顷,较上一季度分别减少9.52%和22.17%;三、四线城市供应工业用地583宗,供应面积1883.26公顷,较上一季度分别减少6.42%和11.02%,其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地579宗,供应面积为1878公顷,较上一季度分别增加8.83%和4.58%。

  从总的供应面积结构上看,2015年第二季度,一线、三四线城市供应所占比例增加,二线城市供应的占比有所减少。在总供应面积上,一线城市占42个样本城市的2.07%,较上一季度扩大了0.09个百分点,二线城市供应占比减少1.84个百分点,占比56.3%,三、四线城市占比约为41.6%,较上一季度上升了1.75个百分点。详见图2。

  图2 分类城市各类工业用地供应指标占比结构示意图

(资料来源:中国产业新区研究院)

  (二)全国工业用地交易分析

  2015年第一季度,42个样本城市(市辖区,下同)总共成交工业用地1452宗,较上一季度增加276宗。成交面积4926公顷,较上一季度增加4.08个百分点。土地出让金收入共计189亿元,降低3.67%。成交土地地面均价280元/平方米,成交土地楼面均价384元/平方米,成交价格均有所下降。

  组图2 全国42个样本城市成交工业用地相关数据图

 
 

  资料来源:中国产业新区研究院

  分一线、二线和三、四线样本城市具体来看2015年第一季度工业用地供应指标。(组图3)

  一线城市共成交工业用地31宗,环比下降了16%,同比增加了6.90%,成交面积约为101.03公顷,环比减少了22.20%,同比减少22.61%,成交量较上一季度有所下降,较去年下降也比较明显,一线城市工业用地出让逐步收缩,未来城市的发展方向多在旧厂房改造和产业外迁。成交土地出让金总金额171893.52万元,一线城市工业用地成交土地地面价格为984.85元/平方米,环比下降24.14%,同比下降26.60%;楼面价格为1701.34元/平方米,环比下降34.06%%,同比上涨73.49%;平均溢价率0.81%,较上个季度大幅度减少9.36个百分点,较去年同期微降0.63个百分点。

  二线城市共成交工业用地805宗,环比同比分别增加了13%和增加了109%;成交面积约为3076.90公顷,环比下降2%,同比上涨55%;成交土地出让金总金额1134352.58万元,二线城市工业用地成交土地地面价格为288.81元/平方米,环比上涨了8%、同比下降了29%;楼面价格为368.67元/平方米,环比、同比分别上涨2.34%和28.91%;平均溢价率0.13%,较上个季度增加了0.03个百分点,较去年同期下降了1.13个百分点。如上个季度判定,二线城市成交楼面地价出现了回升,二、三季度作为二线城市工业用地拿地的重要窗口期,整体来看,上涨将有所持续。三、四线城市共成交工业用地616宗,环比略大涨45%,同比上升175%,成交面积约为1747.90公顷,环比上涨18%、同比上涨117%;成交土地出让金总金额585387.15万元,三、四线城市工业用地成交土地地面价格为220.88元/平方米,环比下降5%、同比下降44%,楼面价格为334.91元/平方米,环比、同比分别下降2%,上涨56%;平均溢价率2.35%,环比上涨0.21%、同比下降1.01个百分点。

  组图3 各类样本城市工业用地成交数据示意组图

 
 

  资料来源:中国产业新区研究院

  (三)一线城市工业用地交易数据分析

  2015年第二季度,四大一线城市成交工业用地宗地数量方面,北京工业用地成交2宗,成交土地面积7公顷,成交土地地面价格1243.87元/平方米,成交楼面价格1554.85元/平方米;上海成交工业用地10宗,与上个季度持平,成交土地面积51.52公顷,成交土地地面价格1482.58元/平方米,成交楼面价格1370.44元/平方米;广州成交工业用地10宗,成交土地面积26.39公顷,成交土地地面价格781.44元/平方米,成交楼面价格607.56 元/平方米;深圳成交工业用地9宗,成交土地面积16.12公顷,成交土地地面价格4105.73元/平方米,成交楼面价格1290.32元/平方米。深圳市工业用地成交价格在四个一线城市中最高,但四个一线城市,除了北京楼面价格上涨,其余三个城市均出现了下降。随着北京市市级的行政中心外迁,以及筹备2022年冬奥会,北京市产业加速外迁,新增的工业类型也已摆脱传统工业特征,以科技含量高、能耗污染少的技术密集型和服务型产业为主。(见组图4)

  组图4 一线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

 

 
 
 

 

  资料来源:中国产业新区研究院

  (四)二线城市工业用地交易分析

  二线样本城市中,成交宗地数量排名前五位的是银川市、合肥市、东莞市、南宁市、西宁市,分别成交94、61、61、56、53宗。成交价格方面,成交楼面价格最高的城市排名前五位的为海口市、沈阳市、济南市、天津市、长沙市,成交楼面地价分别为762.73、508.95、428.85、390.52、348.5元/平方米,共有2个城市成交地面价格超过了500元/平方米,成交楼面价格最低的城市是成都,成交地面价格仅为97.94元/平方米。成交土地地面价格方面,排名前五位的分别是长沙市、海口市、宁波市、济南市、大连市,成交楼面均价分别为669.84、637.36、506.03、499.38、465.55元/平方米,地面价在400元/平方米以上的城市共8个,300~400元/平方米之间的城市有4个,价格出现明显上涨。地面价格较低的城市厦门市、西安市、青岛市、长春市、成都市,价格最低值仍为成都,楼面均价仅为159.56元/平方米。随着一路一带战略逐步开展,西部主要城市开发加速,工业用地价格上涨预期明确,西部城市工业用地价格将出现明显上涨。

  组图5 二线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

 

  资料来源:中国产业新区研究院

  (五)三、四线城市工业用地交易分析

  二季度,三、四线城市中,成交宗地数量排名前五位的银川市、合肥市、东莞市、南宁市、西宁市,分别成交94、61、61、56、53宗,成交宗地数量较少的城市有无锡市、汕头市、兰州市、太原市、南昌市,成交宗地都不足10宗。

  成交建设用地面积方面,排名前五位的城市为银川市、南宁市、贵阳市、昆明市、西宁市,均为西部省市首府。成交面积分别达到271.47、218.43、162.84、135.94、126.07公顷。成交价格方面,成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为兰州市、苏州市、中山市、哈尔滨市、温州市,成交地面均价分别为943.88、681.16、635.07、568.49、544.79元/平方米,另有西宁市成交地面价格在500元/平方米之上,南昌市成交地面价格最低,仅为84.28元/平方米。成交土地楼面价格方面,排在前五位的城市是乌鲁木齐市、兰州市、银川市、汕头市、温州市,成交楼面价分别为423.95、372.02、307.61、303.09元/平方米,楼面价较高的城市价格均高于2015年第一季度的城市。

  组图6 三、四线城市2013年以来各个季度分城市工业用地交易数据

 

 资料来源:中国产业新区研究院

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